Los paralelismos son difíciles de ignorar: los precios récord, las guerras de ofertas, las subdivisiones que se llenan tan pronto como se construyen.
El mercado inmobiliario actual se parece mucho al mercado burbuja de 2006. “Los números no tienen sentido. ¿Cómo se hace una oferta racional por una casa cuando hay gente irracional en el juego? " pregunta James Carmer, un ingeniero de software que ha recorrido más de 100 casas en Austin. Entonces, ¿estamos ante otra burbuja inmobiliaria? Uno espera que no, porque cuando estalló la última, desencadenó una crisis financiera mundial y lo que en ese momento fue la recesión económica más profunda desde la Gran Depresión. Para la mayoría de los estadounidenses, una casa es su activo más valioso, así como la garantía de un montón de deudas. Si la vivienda se derrumba, también lo hace la economía. "De repente, el sector inmobiliario es bastante burbujeante en casi todos los mercados interesantes del mundo", dijo el inversor bajista Jeremy Grantham en una reciente conferencia de inversión de Morningstar Inc. en Sydney. "Eventualmente habrá un día de ajuste de cuentas".
Para averiguar si la vivienda en Estados Unidos debe recibir una corrección, es necesario investigar un centenar de factores, desde la tasa de formación de hogares hasta la producción de aserraderos. Y no está claro en qué dirección apuntan esas señales.
Sin embargo, hay una gran diferencia entre entonces y ahora: los préstamos hipotecarios son mucho más difíciles de conseguir. Un índice de disponibilidad de crédito hipotecario llegó a casi 870 en Junio de 2006. En Marzo fue sólo 125. Los prestamistas han elevado los estándares de préstamos incluso más allá de los requisitos de la Ley Dodd-Frank de 2010, que se aprobó en respuesta a la crisis financiera. Los préstamos son menores en proporción al valor de la vivienda y a los ingresos de los prestatarios. Los puntajes crediticios promedio de los prestatarios son más altos. Y no puede engañar para conseguir la propiedad de una vivienda que le permita dar fe de su solvencia sin proporcionar la documentación completa.
El resultado es que, si bien los precios de la vivienda podrían estabilizarse en los próximos años, no se dan las condiciones para otra caída. En lugar de un crédito demasiado fácil, los principales factores del actual aumento de los precios son la escasez de oferta y la fuerte demanda, y es probable que ambas continúen.
En este momento, la mayor amenaza para el mercado de la vivienda es un fuerte aumento de las tasas hipotecarias ultrabajas actualmente, que han moderado el impacto del aumento de los precios de las viviendas. Sin embargo, no es un riesgo inminente. La Reserva Federal ha comprado casi $ 1 billón en valores respaldados por hipotecas para mantener bajas las tasas hipotecarias desde que reanudó sus compras en marzo de 2020 y no planea detenerse pronto. La Asociación de Banqueros Hipotecarios predice que la tasa de la hipoteca de tasa fija promedio a 30 años aumentará de 3.1% este trimestre a 3.5% a fines de 2021 y 4.2% a fines de 2022 (la tasa promedió 6.4% en 2006. )
También en el lado positivo, solo alrededor del 0,1% de los préstamos hipotecarios emitidos este año tienen tasas ajustables, en comparación con alrededor del 60% en los años de la burbuja. Por lo tanto, los propietarios de viviendas de hoy no se verán obligados a abandonar sus hogares por el aumento de las tasas.
El aumento de los precios de las viviendas puede que no sea tan desestabilizador para el sistema financiero como lo fue en la última burbuja, pero sí contribuye al aumento de la desigualdad al aumentar la riqueza de los propietarios a expensas de los inquilinos. CoreLogic Inc., un proveedor de datos, estima que el valor neto de los propietarios de viviendas hipotecadas aumentó un 16%, o 1,5 billones de dólares, solo el año pasado. Dice que solo el 2.8% de las personas debían más en sus hipotecas de lo que valían las casas al final del año, frente al 26% que tenía capital negativo a fines de 2009. Eso hace que el mercado sea menos frágil. La mayoría de las personas que no pueden hacer pagos, digamos, debido a la pérdida de un trabajo, pueden vender con ganancias y evitar la ejecución hipotecaria.
Hay inquilinos como Carmer, de 35 años, y su esposa, Betsy Herrington, de 38, una maestra. Su principal prioridad es un bonito patio trasero para su hija de 3 años, Chloe. Pero siguen siendo superados en las ofertas. Según Redfin Corp., la corredora en línea con la que están trabajando, 72 casas en el área metropolitana de Austin se vendieron por $ 300,000 o más por encima de su precio de venta solo en 2021. Herrington dice que Chloe está harta de la caza por unidades. “No puede soportar ir a otra casa. Ella dice: '¿No vamos a mirar una casa, mami?' "
Hay signos contradictorios sobre si el alza de los precios del año pasado está perdiendo impulso. El índice de solicitudes de hipotecas de la Asociación de Banqueros Hipotecarios para comprar una casa (en lugar de refinanciamiento) cayó a 269,6 en la semana del 4 de Junio, frente a 342,8 en la semana del 16 de Abril. hogares uno o dos meses después, dice Michael Fratantoni, vicepresidente senior de investigación de la asociación. El 19 de Mayo, el grupo predijo que los precios medios de venta de viviendas nuevas y de viviendas anteriores serán ligeramente más bajos en el cuarto trimestre de 2021 que en el trimestre actual. El índice de ventas de viviendas pendientes de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, un indicador prospectivo, cayó un 4,4% en abril y ha bajado un 19% desde su pico de Agosto de 2020.
“En las últimas semanas, las cosas se han paralizado un poco. Parece que estamos alcanzando la cima en términos de cuán competitivo se ha vuelto el mercado de la vivienda ", dice Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. “La gente está algo agotada”, dice. "Este verano no veremos que las cosas sean tan absurdas como lo fueron en la primera mitad del año".
Por otra parte, es posible que el rally todavía tenga algo de espacio para correr porque el mercado sigue apretado. En Abril, solo hubo 2,4 meses de casas de propiedad anterior a la venta al ritmo de ventas actual. El mínimo de los años de la burbuja fue de 3,6 meses (aunque una de las razones del descenso es la tecnología de la información que permite una rotación más rápida).
Edward Pinto, miembro residente del American Enterprise Institute, predice que los precios subirán hasta en un 18% anual hasta julio, y que en 2022 los precios subirán alrededor de un 10%. "Creo que vamos a ver un poco más de apreciación de los precios", dice John Burns, director ejecutivo de John Burns Real Estate Consulting, sin dar un número. Eso, dice, "hará que el mercado sea aún más riesgoso".
Una razón para esperar que las cosas no se aflojen de inmediato es que la rigidez ha tardado años en hacerse. Habiendo construido en exceso en la década de 2000, los constructores de viviendas castigados construyeron deficiente en la década de 2010, según un cálculo de Burns del número de unidades de vivienda agregadas por adulto adicional en la población de EE. UU.
Y ahora los millennials, la generación más grande, están alcanzando sus años pico de compra de vivienda en un momento en que las casas para principiantes escasean. El 7 de Junio, Bank of America Merrill Lynch estimó que solo se completaron 65,000 viviendas iniciales en 2020, menos de una quinta parte de la cantidad construida anualmente a fines de la década de 1970 y principios de la de 1980.
Los inversores que quieren comprar y alquilar viviendas por el flujo de caja suponen un estrés adicional en el mercado porque reducen la oferta de viviendas existentes disponibles para la compra. Desde 2019, la demanda de vivienda ha sido impulsada "casi por igual" por inversores y propietarios, estima Burns.
La pandemia también ha dejado su huella en el mercado de la vivienda. Los altos precios de la madera debido al cierre de las fábricas del año pasado han agregado casi $ 36,000 al precio de una nueva casa, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
Definitivamente hay espuma especulativa en el mercado actual. Una encuesta realizada en abril a los consumidores por la Universidad de Michigan encontró que la expectativa promedio de aumentos en el precio de la vivienda durante el próximo año era del 3,5%, la más alta desde que se comenzó a formular la pregunta en 2007. Si los precios de la vivienda se estabilizaran o cayeran, algunos compradores indudablemente lo harían espere para ver si pueden obtener un mejor trato, agravando la recesión. Por otro lado, la suscripción de hipotecas conservadora limita el riesgo de impagos en cascada. Las casas son caras, de acuerdo, pero esto no parece una burbuja peligrosa.
By Peter Coy
Bloomberg Businessweek