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  • Carolina Arceo

No habrán olas de ejecuciones hipotecarias


A principios del año pasado, cuando se anunció por primera vez los planes de aplazamiento de pagos hipotecarios, motivados por el auge de la pandemia en todo el país, a muchos propietarios se les permitió pausar sus pagos hipotecarios.


Algunos analistas se mostraban preocupados debido a que una vez que terminara el programa de aplazamiento, el mercado de la vivienda experimentaría una ola de ejecuciones hipotecarias tal como sucedió después de la burbuja inmobiliaria residencial, 15 años atrás.


Por eso, en este artículo decidimos explicarte por qué ese no es el caso esta vez:


1. Esta vez hay menos propietarios en problemas


Luego de la última crisis de vivienda, casi 10 millones de hogares perdieron sus casas durante una ejecución hipotecaria, venta por menos de la deuda o porque decidieron devolverlas al banco. Esta vez, muchos creyeron que millones de propietarios volverían a enfrentarse al mismo destino.


Sin embargo, los datos actuales muestran que la mayoría de los propietarios salieron de su plan de aplazamiento de pagos, ya sea completamente al día con los pagos o con un plan de reestructuración de préstamo hecho por el banco, de una manera que les permitió comenzar a pagar nuevamente. Los últimos datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA por sus siglas en inglés) estudian cómo las personas salieron del programa de aplazamiento de pagos desde junio de 2020 hasta noviembre de 2021.


Estos fueron los hallazgos:


El 38.6% abandonó el programa pagando su totalidad

19.9% realizó sus pagos mensuales durante el período del aplazamiento

11.8% pagó todos los pagos atrasados

6.9% pagó el préstamo en su totalidad

44% negoció un plan de pago

29.1% recibió un aplazamiento del préstamo

14.1% recibió una modificación del préstamo

0.8% organizó un plan diferente de pagos

0.6% vendió por menos de la deuda o entrego los documentos de propiedad

16.8% dejaron el programa todavía en problemas y sin un plan de mitigación de pérdidas en su lugar.


2. Los que siguen en el programa todavía pueden negociar un plan de pago


Hasta el viernes pasado, el número total de hipotecas que seguían en mora se ubicaba en 890.000. Quienes permanecen en el plan de aplazamiento de pagos aun disfrutan de la oportunidad para elaborar un plan adecuado junto a las compañías de asistencia que representa a sus prestamistas. Dado que las compañías de asistencia están siendo presionadas por parte de las agencias federales y estatales para hacer eso.


Rick Sharga, Vicepresidente Ejecutivo de RealtyTrac, publicó el siguiente tweet recientemente:


“La Oficina de Protección Financiera del Consumidor y los Fiscales Generales Estatales parecen estar adoptando un enfoque de ‘cero tolerancia’ para las ejecuciones del servicio hipotecario. Es probable que esto limite la actividad de las #ejecucioneshipotecarias durante una buena parte del 2022, mientras que los administradores exploran todas las opciones posibles para mitigación de pérdidas”.


3. La mayoría de los propietarios gozan de la plusvalía suficiente para vender sus casas


Para quienes no pueden negociar una solución, además del 16.8% que dejó el plan de aplazamiento de pagos sin un acuerdo, es importante recordar que muchos de ellos tendrán suficiente plusvalía para vender sus casas y salir del cierre con dinero en efectivo en lugar de enfrentar la ejecución hipotecaria.


Debido al rápido aumento de precios de viviendas en los últimos dos años, el propietario promedio ha ganado cantidades récord de plusvalía.


Tal como explica Frank Martell, Presidente & CEO de CoreLogic:


“Las ganancias por plusvalía no solo han ayudado a los propietarios a salir del plan de aplazamiento de pagos y evitar una venta en subasta, sino que también han permitido a muchos continuar aumentando su patrimonio”.


4. En los últimos dos años hubo menos ejecuciones hipotecarias


Uno de los beneficios poco conocidos del programa de aplazamiento de pagos fue permitir que los hogares que experimentaban dificultades financieras antes de la pandemia ingresaran al programa.


Les dio a esos propietarios dos años adicionales para poner sus finanzas en orden y elaborar un plan con su prestamista. Esto evitó más de 400.000 ejecuciones hipotecarias que normalmente habrían ocurrido en el mercado.


Tales datos están representados gráficamente en la gráfica a continuación:


5. El mercado actual puede absorber más de un millón de casas para la venta


En 2008, cuando las ejecuciones hipotecarias llegaron al mercado, se sumaron a la sobre oferta de casas que ya estaban a la venta. Eso resultó en un suministro de casas en venta mayor a nueve meses (y cualquier suministro por encima de seis meses puede hacer que los precios deprecien).


Actualmente ocurre exactamente lo opuesto. De hecho, en el último informe de ventas de casas existentes publicado por la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés) reveló que:


“El inventario total de casas a finales de noviembre ascendió a 1.11 millones de unidades, un 9.8% menos que en octubre y un 13.3% menos que hace un año (1.28 millones). El inventario disponible se encuentra con una oferta para 2.1 meses al ritmo de venta actual, una disminución tanto del mes anterior como del año anterior”


Un mercado equilibrado tendría aproximadamente un suministro de inventario suficiente para cubrir 6 meses de demanda. Con 2.1 meses, el mercado está desabastecido. Incluso si un millón de casas ingresan al mercado, aún no sería suficiente para satisfacer la demanda actual.


La industria de los Bienes Raíces en Estados Unidos nos sigue demostrando su solidez, crecimiento y fortaleza por otro año consecutivo.



Redacción de:
Alejandra Alvarado

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