Conoce estas 3 gráficas que lo demuestran
Los precios de muchas viviendas continúan mostrando aumentos de dos cifras. Gracias a esto, algunos ven con preocupación la posibilidad de que estemos en una burbuja inmobiliaria, tal como pasó en el 2006. Sin embargo, al profundizar más en los datos actuales del mercado, podemos establecer 3 diferencias claves que indican por qué no estamos en la misma situación del pasado.
El mercado de Bienes Raíces residenciales no está siendo impulsado por préstamos hipotecarios riesgosos.
En la burbuja del 2006, casi cualquier persona podía optar y calificar para un préstamo. Según el índice de la Asociación de Banqueros Hipotecarios ‘Mortgage Credit Availability’ (Disponibilidad del Crédito Hipotecario) (MCAI por sus siglas en inglés) es un indicador de la disponibilidad del dinero hipotecario. El MCAI aumentó más del doble entre el 2004 (378) y el 2006 (869).
Actualmente, el índice está situado en 130. Un claro ejemplo de la diferencia entre hoy y el 2006, radica en el volumen de las hipotecas originadas cuando el comprador tenía un puntaje de crédito menor a 620.
El Economista Principal de CoreLogic, Dr. Frank Nothaft, explicó este punto: “Hay varias diferencias marcadas en cuanto al aumento actual de precios y el ocurrido en 2006, donde la burbuja fue alimentada por una aprobación de préstamos muy indulgente, debido a su alto riesgo. En este momento, no están disponibles los préstamos de alto riesgo, además de que la evaluación y aprobación está siendo mucho más cuidadosa y prudente”.
Los propietarios de viviendas no están utilizando sus hipotecas como cajeros automáticos esta vez.
Durante la burbuja inmobiliaria, mientras los precios marcaban su aumento, la gente refinanciaba sus viviendas para sacar grandes sumas de dinero en efectivo. En el momento que los precios comenzaron a caer, muchos propietarios tuvieron que someterse a la plusvalía negativa, es decir, donde su hipoteca era mayor que el valor de la casa.
En el presente, los propietarios de viviendas dejan que crezca su patrimonio. La plusvalía aprovechable es la cantidad disponible para que los propietarios tengan acceso antes de alcanzar un máximo del 80% de la combinación entre la relación préstamo a valor (CLTV). Es decir, aun dejándolos con al menos un 20% de plusvalía. Durante el 2006, la cantidad fue de $4.6 miles de millones. Hoy, esa cifra se ubica en más de $8 mil millones de dólares.
Sin embargo, el porcentaje de refinanciamiento donde el propietario recibe al menos un 5% más que el monto de su hipoteca original, se ubica en menos de la mitad de lo que fue en 2006.
Las ganas de aprovechar la oportunidad financiera fue lo que determinó el mercado inmobiliario residencial antes de la burbuja de la vivienda de 2006. Esto a su vez, impulsó la demanda de los compradores.
En ese momento, la oferta se mantuvo equilibrada y al día, ya que muchos propietarios decidieron vender su vivienda, tal como lo demostró la oferta, es decir, el inventario disponible para la venta, siendo suficiente para abastecer más de 7 meses.Hoy, la cifra de inventario apenas alcanza para cubrir 2 meses de demanda.
En la burbuja, los constructores también sobre-construyeron. Sin embargo, retrocedieron significativamente en los siguientes 10 años.
San Khater, quien es VP y Economista Principal de Investigación Económica y de la Vivienda en Freddie Mac, explicó que ese retroceso es la causa de la falta de inventario actualmente:
“El motivo principal del déficit de propiedades residenciales, ha sido la disminución de construcción de viviendas unifamiliares».
La siguiente gráfica cuantifica la explicación de Khater:
El mercado inmobiliario en este momento, no tiene suficientes propiedades para mantener el ritmo de la demanda.
Definitivamente no estamos en una burbuja
El 2021 no se asemeja en nada al período antes de 2006, respecto a los Bienes Raíces. Bill Mc Bride, autor del famoso blog Calculate Risk, predijo la última burbuja de la vivienda y el desplome. Respecto a los Bienes Raíces actuales, esto es lo que él tiene para decir: “No estoy seguro de que el ritmo se enlentecerá significativamente en el futuro próximo. En cambio, en el 2005, presentía fuertemente que la dinámica del mercado cambiaría, y que cuando esto pasara, las cosas se pondrían feas. Hoy, no tengo esa sensación, porque existen todas las justificaciones para que sea así. La demanda se mantendrá alta por un tiempo, debido a la compra por parte de la generación millenial. Los precios, por su parte, continuarán aumentando, ya que el inventario es muy bajo”.
Escrito por Alejandra Alvarado